Согласно действующему законодательству Российской Федерации (РФ), регистрация прав на недвижимое имущество (недвижимость), регистрация сделок с недвижимым имуществом является обязательной и проводится на всей территории Российской Федерации.

Процедура государственной регистрации регламентирована Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон № 122-ФЗ). Это основные правовые документы, в которых отражено понятие недвижимого имущества, порядок оформления сделок с недвижимостью, и многое другое.

Недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 2. ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Стороны сделки не имеют права требовать государственной регистрации сделки, если это прямо не предусмотрено в законе, как в случае с нотариальным удостоверением (согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса).

Законодательно установлено, какие именно сделки подлежат государственной регистрации, а, следовательно, государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом.

Договор считается зарегистрированным со дня записи о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) (см. п. 7 ст. 16 Закона № 112-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, в противном случае, он не считается заключенным. Иное последствие установлено п. 1 ст. 165 ГК РФ: «отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность».

Судебная практика исходит из позиции, что даже смешанный договор, в котором присутствуют как элемент сделки, подлежащий государственной регистрации, так и элемент сделки, не требующий такого юридического факта, подлежит государственной регистрации (см. п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

Функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. При этом для ряда случаев установлены специальные сроки государственной регистрации. Так, например, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (ст. 6 Закона № 122-ФЗ).

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина, размеры, сроки и порядок уплаты которой установлены ст.25.3 Налогового кодекса РФ.

Первичная регистрация права осуществляется в случае отсутствия в ЕГРП записи о регистрации прав на объект недвижимости, и является наиболее сложным видом регистрации, через которую должен пройти любой объект недвижимости.

Такой регистрации подлежат как жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома), так и нежилые объекты. Процесс первичной регистрации немного облегчается если имеются регистрационные (правоустанавливающие) документы, датируемые до 1998 года, т.е. до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Для первичной регистрации объекта недвижимости в орган в области государственной регистрации предоставляется пакет документов, состоящий из трех блоков документов:

1. правоустанавливающие документы на объект недвижимости – документы, свидетельствующие о возникновении у лица права на конкретный объект. Перечень правоустанавливающих документов в каждом случае индивидуален и может быть весьма обширен. Как правило это договоры или акты государственных органов, но не только.
2. техническая документация на объект недвижимости. Это кадастровый паспорт объекта, который содержит все его технические характеристики и предоставляется как на здание, отдельное помещение в здании, так и на земельный участок или техническое сооружение.
3. документы о правообладателе. Для физических лиц это, в обязательном порядке, копия паспорта, а также различные справки и иные документы при необходимости, с учетом конкретных обстоятельств. Для юридических лиц это как минимум учредительные документы, документы о полномочиях руководителя юридического лица.

Регистрация перехода права осуществляется уже при наличии в ЕГРП записи о регистрации прав на объект либо при наличии у правообладателя прав на объект, возникших до 1998 года. Процедура проще, в сравнении с первичной регистрацией, в том числе в силу меньшего, как правила количества необходимых для регистрации документов.

Наиболее распространенными случаями регистрации сделок с недвижимостью являются купля-продажа и передача в аренду объекта недвижимости.

В случае с продажей объекта недвижимости, права на который возникли до 1998 года (в отсутствие записи в ЕГРП), возможно одновременное осуществление регистрации первичного права и отчуждения объекта. В ситуации аренды такого объекта недвижимости, такая одновременная регистрация недопустима.

Для регистрации сделки с объектом недвижимости в регистрирующий орган предоставляется пакет документов, состоящий из:

1. правоустанавливающих документов на объект недвижимости и свидетельства о регистрации права на объект.

В случае, если сделка совершается с объектом, права на который возникли до 1998 года, то предоставляется также и полный пакет документов, требуемый для регистрации первичного права.

1. самого договора, на основании которого передаются права на объект.
2. документов о правообладателях (сторонах договора).

Для физических лиц это, копия гражданского паспорта, и если правообладатель состоит в браке – нотариально заверенное согласие супруга на сделку, а также иные документы с учетом условий конкретной сделки.

Для юридических лиц это учредительные документы и документы о полномочиях руководителя юридического лица. Если документы правообладателе (юридическом лице), передающем недвижимость уже представлялись при регистрации права, то представляются только изменения в учредительные документы, произошедшие в период владения им отчуждаемым объектом, до подачи документов, а также документы, подтверждающие полномочия руководителя.

При условии, что объектом сделки является все помещение, указанное в свидетельстве о регистрации продавца, каких-либо дополнительных документов не требуется. Если же продавец продает только часть своего помещение, требуется изготовление технической документации на обе части этого помещения — продаваемую и остающуюся.

Регистрация права аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из существенных условий договора аренды является условие об объекте, т.е. он должен быть определенно идентифицирован. В отсутствие в договоре положений об объекте, подлежащем передаче в аренду, данное условие договора аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. Как следствие в государственной регистрации такого договора может быть отказано.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ст. 223 ГК РФ, ст.2 Закона № 122-ФЗ, право аренды, субаренды возникает с момента государственной регистрации.

Процедура государственной регистрации договоров аренды регламентирована главой IV Закона № 122-ФЗ.

Все перечисленные выше обстоятельства правового регулирования сделок с недвижимостью обуславливает необходимость их юридического сопровождения, включающего в том числе помощь опытных и квалифицированных специалистов в области регистрации сделок с недвижимостью.

Глобально сопровождение проектов в сфере недвижимости включает, но не только:

1. проведении legal due diligence, сопровождении сделок со зданиями, земельными участками, жилыми и нежилыми помещениями;
2. сопровождении сделок по управлению объектами недвижимости;
3. защите интересов собственников недвижимости в связи с изменением кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости таких объектов;
4. представлении интересов в арбитражных судах по вопросам, связанным с признанием права собственности на объекты недвижимости, спорам вытекающих из договоров купли-продажи, аренды объектов недвижимости, обжалованием действий регистрационного органа.

В рамках осуществления правового анализа проверяется легитимность и подлинность правоустанавливающих документов, выясняется наличие ограничений, подготавливается (при необходимости) либо корректируется соответствующий договор, который станет гарантом надежности и юридической чистоты сделки.

Сопровождение сделок с недвижимостью включает в себя:

1. разработку правовой схемы сделки, снижающей риски клиента; юридический анализ документов на стадии подготовки договора (купли-продажи, аренды, участия в долевом строительстве и т.д.);
2. проверку дееспособности участников сделки, в том числе доверенных лиц, включая анализ доверенностей);
3. безопасную организацию взаиморасчетов и надлежащее оформление финансовых документов; государственную регистрацию прав собственности на недвижимость в Росреестр;
4. консалтинговую поддержку по всем вопросам, касающимся сделок с недвижимостью;
5. представление интересов клиента на переговорах и в государственных инстанциях при возникновении конфликтных ситуаций.

Особого внимания заслуживают налоговые нюансы, связанные с учетом арендной платы по таким договорам, и возможностью их учесть при налогообложении прибыли и до момента их госрегистрации.

При налогообложении прибыли затраты на аренду имущества, используемого в предпринимательской деятельности, относятся к прочим расходам, связанным с производством или реализацией, на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Но при соблюдении требований ст. 252 НК РФ такие расходы должны быть:

• документально подтверждены (например, актом об оказании услуг);
• экономически обоснованы и направлены на получение дохода.

Стороны договора с учетом положений п. 2 ст. 425 ГК РФ вправе установить, что условия сделки применяются к отношениям, возникшим до ее заключения. Т.о. если договором аренды определено, что арендатор получил объект в пользование до государственной регистрации данного контракта, то арендные платежи по такому договору можно учесть при налогообложении прибыли с момента начала фактического использования имущества (письмо Минфина России от 18.11.2011 № 03-03-06/1/768).

Арбитражная практика — арендные платежи по незарегистрированному договору аренды можно учесть при расчете налога на прибыль без всяких оговорок. Арендатор вправе учесть арендные платежи при налогообложении прибыли, не дожидаясь государственной регистрации договора аренды, независимо от того, содержит этот договор положение о том, что его условия распространяются на отношения, возникшие до заключения (госрегистрации) договора, или нет. Факт подачи документов на госрегистрацию также не важен.

Чтобы полностью обезопасить себя от претензий контролеров, арендатору лучше придерживаться следующего порядка действий.

Во-первых, предусмотреть в договоре с арендодателем, что объект передается в пользование до государственной регистрации договора аренды и его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения (то есть госрегистрации) сделки.

Во-вторых, начать включать арендные платежи в состав налоговых расходов только после того, как документы будут переданы на госрегистрацию. При этом при налогообложении прибыли можно учесть затраты на аренду, произведенные с момента получения имущества в пользование – как до подачи документов, так и после нее.

На практике существует еще один вариант оформления долгосрочной аренды, позволяющий и вовсе избежать налоговых проблем. А именно: заключить договор на срок менее года, а затем возоб­новить его на неопределенный срок. Такие сделки государственной регистрации не подлежат, поскольку в обязательном порядке нужно регистрировать лишь контракты со сроком от года и выше (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Соответственно, арендные платежи можно учесть при налогообложении прибыли без госрегистрации договора, поскольку она в данном случае не требуется.